《走過失業,我喜歡現在的人生》

 

 

 

有房子,理財更靈活;沒房子,老了還租不到

如果你有一間自己的房子,你的退休或失業後的生活就是彩色的,如果沒有,就變成黑白的。我用兩個好朋友的實例來說明兩者間重大的差異。

 

其中一個好朋友,近年來也寫了很多本書,甚至還和我合寫其中一本,連退休歲數都與我相仿。他用了一個最簡單的理財方法,就是把當年他在北京工作時買的兩棟豪宅賣掉,回到台灣置產。他雖然從小在台北長大,卻認為台北的房價實在貴得離譜,買不下手,就決定到高雄定居。兩棟北京豪宅換一間高雄房子,就多出了一大筆錢,夠他們夫婦用到老都用不完。他根本不用靠投資賺取生活費,有時還豪氣地去環遊世界,連我都羨慕死了。

 

他常叫我把三十年前買的房子賣掉,搬去高雄做他鄰居。我的房子因為離台北古亭捷運站很近,當年花一千萬買的房子,現值應該超過兩千五百萬,拿來換一間高雄房子,剩下起碼一千五百萬,真的連投資理財都不必了。

 

我曾動心要去台中買房子,只要不買七期豪宅區,一樣至少可以剩下一千五百萬,因為比起台北房價,真是太便宜了。台中朋友跟我說,房屋仲介如果發現買方從開價九折開始談起,就知道是從台北來的,因為台中人都是從七折談起。後來因為子女都尚未結婚成家,依舊跟我們住在一起,所以就暫且打消這個換房的念頭,但總有一天,我們應該會這麼做,因為台灣各大都會區的生活水準其實已經都差不多了。

 

另一個朋友剛好相反,他是當年我在券商工作時的同事,年齡幾乎比我大十歲。他在二OO五年,房市正好從谷底反彈上來,就把他在台北市精華地段,而且還是建中學區的房子賣掉,認為自己靠這筆錢在股市進出,一定可以賺更多錢。

 

一開始,正逢股市多頭,這個把不動產變現靈活使用的方法確實讓他堅信這樣做是對的。但是,隨後二OO七年美國的次貸風暴,以及二OO八年全球的金融海嘯,就讓他損失慘重,不只前幾年賺的錢沒了,連賣房取得的本金也去掉一大半,最後連租來的房子也只好換小間一些。

 

他從自有房屋變成租屋為生,試問,他在隨後幾年房市一路狂飆中,還有機會再買房嗎?股市波動性絕對比房市來得大,真的不要過度高估自己投資股票的能力。他現在後悔,已經完全來不及了。

 

最慘的是,有些房東不太歡迎上了年紀的人來租屋,因為一來怕你沒收入付不出房租,二來怕你在屋內往生。這件事也在提醒年輕人,你現在很容易租到房子,但到了老年,尤其是人的平均壽命已經延長到八、九十歲,屆時恐怕你連房子都租不到,只能去住安養院了。

 

如果你因為不想失去老朋友,不想離開熟悉的環境,所以不會考慮把台北的房子賣掉,搬到中南部去住,現在也有解決的辦法,那就是政府正積極推動的「以房養老」的政策,讓你的不動產可以變現來生活。這個政策就是你把房子抵押給銀行,然後銀行每個月付給你一筆足夠生活的費用,同時你還是可以繼續住在原來的屋子裡。換句話說,生活不變,還有錢拿。這也是在提醒你,退休或失業後的生活只要有房,其實是不必太焦慮的。

 

 

 

沒電梯、沒停車位、離捷運站遠、不買車,就買得起房子

保險自始至終都不該是投資,但買房就要看情形而定了。我認為,人生第一間房在求保值,第二間房以後才能算投資。

 

很多人一生可能只有能力買一間房,那又何必在乎它有多大的增值性呢?地點是決定增值空間最大的因素,只要你不買在蛋黃蛋白區,價位相對便宜很多,當然也相對負擔得起。第一間房不該考慮它會「漲多少」,而只要看是否「付得起」。我一再強調,只要沒有電梯、沒有停車位、離捷運站遠,就有機會付得起。

 

我三十歲買房時,連這些都沒考慮,因為我們始終相信「買」房是人生必須完成的一件事,若是「租」房,怎麼跟妻兒交代?

 

我必須感謝買房時,正逢股市的狂飆年代,所以自備款的部分確實壓力不大,但開始繳銀行房貸之後,股市進入空頭時期,真的只能靠薪資來繳了。我們夫婦當時薪資合計大概六位數出頭,再加上下班後兼點差,所以在五年後就全數還清。或許你會說,因為我們所得相對較高,當然付得起,但別忘了我們可是有三個小孩要養啊!現在年輕夫婦大部分都只生一個,或許所得沒有我們多,但負擔也沒有我們重啊!

 

別聽媒體整天幫年輕人算「要不吃不喝十幾年才買得起房子」,但試問,如果你工作勤奮,難道薪資不會年年增加嗎?而且又不必一次付清,透過銀行貸款,就能延長付款期限。你付的租金其實和付房貸差不多,兩者都會對你生活開支造成不小影響,但總有一天你會「擁有」這間房子,而不是一輩子只能「使用」這間房子。

 

租房和買房大概就差在自備款。支持租房的人最振振有詞的說法,就是這些自備款可以拿來做投資,賺更多的錢。但是,投資哪有穩賺不賠?投資賠錢,房租還是要照付。大家都知道,股市投資人大概八、九成都是虧損的,為什麼你就相信自己會是賺錢的那一、兩成呢?

 

此外,租房的人會說「人生苦短」,要即時享樂,所以不該做屋奴,反而應該趁年輕多體驗、多享受。殊不知未來可能是「人生苦長」,因為醫療進步,平均壽命不斷增加,老年生活將非常漫長,如果連一棟屬於自己的房子都沒有,我真的很難想像,屆時會多麼淒涼。

 

我不否認「薪資調整永遠趕不上房價上漲的速度」,但是「有志者事竟成」也是辯不倒的真理。只要你能抗拒美食、民宿、國外旅遊等小確幸,就有機會把錢存下來,然後也抗拒買車的誘惑,就有頭期款了。

如果你每個月可以存六千元,二十二歲大學畢業到三十歲,八年間就能存五十幾萬,男生因為要當兵,只能存七年,也接近五十萬。兩人在三十歲結婚,加起來就有一百萬了。以上計算還沒包括該期間因加薪而增加的儲蓄,以及利用穩健投資,一年可能有百分之五的報酬,所以存到一百多萬真的有可能。這筆錢別買車,在大台北蛋殼區,不就是買房的頭期款嗎?在其他都會區,甚至已經超過三分之一的房價了。剩下每個月的房貸,其實跟每個月租金差不多,就無須贅言了。

 

我有一次演講的時候,有個年輕聽眾分享了自身的買房經驗,後來成為我演講的固定內容。他在二O一三年買了一間位於汐科火車站附近的三十坪老公寓二樓,總價七百萬。拿自己存的一百萬,再跟父母借四十萬,做為頭期款,其他五百六十萬,向銀行貸款,每個月本利攤還兩萬五千元,這個負擔對他日常生活的影響,還在能忍受的範圍內。未來他和女朋友結婚,兩人加起來的薪水,付房貸就會更輕鬆了。他買房完全符合我的建議:沒車位、沒電梯、離捷運站遠,以及沒買車。只要你有一份穩定的工作,以上的房價絕對不是天方夜譚吧?如果你不是在大台北地區買房,那就應該更有可能了。

 

前一篇曾提到,萬一發生非常嚴重的疾病或意外,因為理賠金額太少,不足以支應往後的生活開銷,怎麼辦?這時,因為你有房子,至少可以賣掉,解立即的燃眉之急。如果你沒有房子,絕對不足以解決理賠不足所要面臨的困境。

 

買房其實沒那麼難,但不買房,退休或失業後的生活絕對很困難。

 

保險、房子、積蓄,缺一不可

能不能好好退休?幾乎所有人都認為「錢」是最重要的關鍵。俗話說得好:「有錢不是萬能,沒錢萬萬不能。」又用喝水來比喻花錢,有人水(錢)還沒喝完就走了,很鬱卒;有人水(錢)喝完了卻還沒走,那就很痛苦了。

 

但是,「錢」真的就是退休前最要擔心的唯一課題嗎?我認為還要加上另外兩項才算周全。第一、能夠不必憂慮萬一發生重大意外時的保障,那就是「保險」,第二、不必煩惱萬一沒有棲身之所時的保障,那就是擁有一棟「屬於自己的房子」。

 

如果能夠正常退休,就有充裕的時間準備退休後所需的生活費,這時尚且還會擔心,那麼,突然面臨中年失業,必定會更惶恐,一旦準備不足,該如何度過餘生?我想,這是每一個還在職的讀者,都要未雨綢繆來思考的嚴肅課題。

 

我在四十四歲時就敢不再工作,請各位絕對不要把它看成是一個勵志的故事,也千萬不要把四十四歲退休,或甚至四十歲退休當作你的目標。我們要努力的目標,是如何符合我前一段所說的「資格」,而不是「年齡」。

 

除非你有上億的身家,才可以完全不投保。俗話說得好:「天有不測風雲,人有旦夕禍福。」沒有人能拍胸脯保證自己不會發生意外,不會生病,而且還不能是重大意外或重病,否則花一些保費,以應付突如其來的經濟負擔,是一般人一定要預先做好準備的。因為大部分的人還是得靠之前存下來的錢來進行投資,才能確保退休或失業後的生活無虞,但萬一發生疾病意外,突然需要大筆支出,又沒有足夠的理賠來支應,一定會嚴重侵蝕原本拿來投資的資金,甚至還有可能必須認賠來變現,如此必定會讓未來的生活品質快速惡化。

 

我如果沒有在工作期間就投保的話,是絕對不敢輕言離開職場的。其次,往後的固定開支應該越少越好,萬一又遭逢類似二OO八年金融海嘯時的大蕭條,只要固定開支少,其他變動費用的節省彈性相對就比較大,可以讓你撐過景氣低迷期。

 

如果你還在租房子,房租就是一筆每月都要固定支出的費用。我建議,在你仍有工作、仍有固定收入時,儘快去買房,而且優先把房貸都繳清,讓你退休或失業後完全沒有後顧之憂。此外,租房子總有被房東驅趕的可能,這種不安全感絕對會嚴重影響你退休或失業後的心情。這時,如果你還要煩惱房租的來源,甚至還可能要搬家,怎麼可能樂活得起來?

 

如果沒有一棟屬於自己的房子,我一定會繼續去找工作,才不敢如此灑脫。

 

前面提過,我離職時有一千萬的積蓄,但當初真的對於這個數額過度樂觀了。雖然沒有房租壓力,但子女都仍在就學,教育及養育的費用是省不了的,所以全家一年花費,肯定在一百萬元上下。為了賺到一百萬,每年投資報酬率就至少要百分之十,達成目標的壓力當然沉重。同時,誰能預想到後來會發生金融海嘯呢?

 

所以如果時光可以倒流,我一定會存到兩千兩百萬才敢離職。兩千萬拿去投資,報酬率只要百分之五,一年就有一百萬,另外兩百萬做為碰到股災時的兩年生活費。

 

當然,時光不能倒流,我在後面的篇章就會來分享,我是怎麼做到的?

 

 

 

買保險要買得廣,但不用買得深

近來我每次演講,總是以「理財就是投資嗎?」做開場。理財是為了「管理財產」,不一定要「賺錢」,但至少要達到「保值」的功能,而投資就是為了「賺錢」。以此標準來看,前述三大退休條件中,保險和房子是「保值」,拿錢買股票則是「投資」。

 

但是,大家有沒有發現,幾乎所有的壽險顧問在向你銷售保單時,是不是都將訴求放在「投資」上面?

 

三十年前,我可以每年繳兩萬五千元,就能在二十年繳費期間,得到三百萬的理賠,正好讓我老婆可以繳清房貸。二十年後不用再繳,但還能有一百五十萬的理賠。

 

但是,近年來全世界央行不斷降息或印鈔票來挽救經濟,導致壽險業要靠龐大利差來提供高額理賠的條件已經不存在了。所以壽險顧問都在賣投資型保單,讓你自己挑基金,自己來提高理賠金額。我常懷疑,這樣做不是跟自己拿錢去買基金一樣嗎?結果買投資型保單還要被壽險公司賺一手啊!

 

投資型保單對投保人太麻煩了,那就來賣儲蓄險,給你比銀行定存好一點點的利息,再披上保險的包裝,這樣至少簡單明瞭些。為了讓投保人安心買醫療險,只要不理賠,最後還會全額還本給你。試問幾十年後,通貨膨脹會讓同樣的金額可以支應同樣的生活水準嗎?

 

請把「投資」、「儲蓄」、「還本」的成分都拿掉,你要支出的保費就會低很多,把省下來的錢用我後面介紹的投資方法,一定勝過保險公司可以提供給你的報酬率。換句話說,我建議買的都是「消費險」,只要不生病、不出意外,保費就化為烏有。請問,有人希望靠保險賺錢嗎?應該沒有吧!就算有,很可能其中有惡意的成分在。當然,年紀越輕投保,保費當然越便宜。

 

此外,不要認為理賠越多越好。以醫療險為例,一天病房補助一千元,當然比一天三千元需要支付的保費便宜得多。你有需要住最高等級的病房嗎?還是難道你希望多賺一些理賠金額嗎?我的建議是各項險種都要有,但都去買最基本的理賠就好。既然你希望保費最後都浪費掉,你當然要找最便宜的保費,不是嗎?

 

有些小型壽險公司可能會用低保費和高理賠來吸引你,但千萬別受誘惑。儘管之前有些保險公司倒閉,政府都用納稅人的血汗錢來保障保戶的權益,但你又何必給自己添麻煩?我認為,買保險要買得廣,但不用買得深,也就是說,各種險都要買,但都買最必要的。例如,我當年投保三百萬壽險,就是因為房貸只剩三百萬。如果沒有特定的目標,就買最便宜的。

 

是否要設定每年保費占收入的比例呢?我認為「絕對金額」比「相對比例」更重要。當你收入較少時,該買的必要保險仍不能少,如此一來,保費占收入的比例必然偏高,此時你也只好犧牲一些可以投資股票的額度。當你收入較多時,若先設定保費占收入的比例,或許會產生一些不必要的保費支出,也相對減少了投資股票獲利的機會。

 

萬一發生非常嚴重的疾病或意外,因為當初保費低,導致理賠金額太少,完全不足以支應往後的生活開銷,怎麼辦?擁有自己的房子,就會成為你最後的保命符。

 

如何選保險公司呢?其實也不必花精力去評估,只要經營夠久、規模夠大、知名度也夠高,就可以了。屈指算來,大概五隻指頭就數完了。國外保險公司優於國內的嗎?我並不認同,或許全球規模更大,專業能力更佳,但動不動就撤出台灣市場,轉賣他人,雖然原有權益應該不會受到影響,但因為人員異動難免,對服務品質必然有所傷害。

 

最後,儘量向資深保險從業人員買保單。如果你的壽險顧問剛入行,或是親戚朋友拜託你買,結果很快都離職了,後續的服務就會多少受到影響,在你最脆弱的時候,心情會更沮喪。保險安排妥當後,退休或失業後的股票投資當然就能更穩健保守。

 

 

 

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總給眾人陽光形象的作者,其實他經歷了一段失業宅在家、沒社交的黯淡生活期,這一段走過失業的心路歷程,在本書中將坦誠以告~

 

 

 

本文摘自《走過失業,我喜歡現在的人生》

出版社:時報出版

作者:施昇輝